【不動産】入居者が見つからずローンだけが残る…不動産投資の失敗例

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　老後の備えとして不動産投資に魅力を感じる人は多い。株や投資信託などの金融資産はキャピタルゲインが中心になるのに対し、家賃という定期的な収入が得られることが多くの人を惹きつけていると考えられるが、実需を無視した物件に投資すると思いがけない負債を背負ってしまうケースがある。

サブリース契約でトラブル続出
　不動産投資で最も多いケースは、借金をして賃貸アパートを建て、管理は不動産会社に任せるというものである。管理契約は家賃回収や保守などを委託する一般管理契約と、入居募集から空室の家賃収入まで、全て保証してくれる「サブリース」と呼ばれる契約があり、リスク回避から後者が主流となっている。「サブリース」の家賃は、入居者から受領する賃料の85%~95%が相場となる。しかし、この契約にトラブルが続出しているという。　年金生活をしていたAさんは不動産会社から「何もせずに安定した家賃収入が入る」と誘われ、30年一括借り上げでサブリース契約を結び、銀行ローンを組み、所有する農地に賃貸用アパートを建てた。　空き室の有無に関係なく、家賃を全額保証してくれる契約だからと安心していたが、10年経過後に不動産会社から賃料の減額を求められた。契約書には新築から10年経つと2年ごとに家賃の単価の見直されることが記されていた。賃料相場が下落しているとの説明で、やむなく減額に応じたものの、それから1年もたたないうちに、空室が出ていると、次の賃料の減額交渉が始まった。交渉を断ると、空室の賃料を止めることもあると協議を迫られたという。　この契約には、「賃料についての協議が整わない場合には、契約を解除できる」旨の条項が付けられており、業者側の一方的な中途解約権が定められていた。そのため、現在、交渉は難航しているという。契約は契約条項を全て確認のうえ、慎重に行わなければ必ずトラブルの原因になるので注意が必要である。　このようなサブリース契約を避けて、一般管理を選択する家主も多いが、思わぬ経費がかさみ、物件を手放す例も増えている。

予想以上に高額になる費用とは入居者が見つけやすいと、ワンルームマンションを購入したBさんは、入居者が退去したため、一般管理を委託している不動産会社からリフォーム費用等の見積もりが提示された。原状回復部分だけで数十万円。リフォーム業者によって価格に開きがあるようだが、入居者が入れ替わるたびに、これほど高額のクリーニング代やリフォーム代がかかることを想定していなかったため、当初の計画が崩れてしまい、後悔しているという。

入居者が見つからずローンだけが残る　Cさんは高い家賃収入が期待できると、3000万円のファミリー向けマンションをローンで購入した。家賃を月額20万円に設定し、最初は4人家族が入居したものの、2年後の更新時に新築マンションを購入するとの理由で退去。その後、見学者はいても夫婦の意見の相違や子どもの学校の問題など要件が合致せず、入居者が決まらない。　予定の家賃収入もなくなり、毎月15万円のローンに加え、マンション管理費や修繕積立金の支払いが残る結果が続いているという。マンションの売却を考えたが、当然のことながら売却価格は新築時の購入価格と比べて大幅に安くなってしまい、売るに売れずに困っている。

大学の都市回帰で学生目当てのアパート経営破たん
　2000年ごろから始まった大学の都市回帰は、少子化に伴い今後さらに拍車がかかるものと思われる。
特に都市部に本校舎がある大学では、郊外キャンパスを閉鎖し本校舎に統合する可能性が高い。
移転は公表から数年で実施されるケースが多く、学生を目当てにしたアパート経営は今後要注意だ。
　東京理科大学は埼玉県久喜市にある久喜キャンパス(経営学部及び大学院経営学研究科)について、
2016年4月より神楽坂キャンパスに全面移転することを決定した。久喜キャンパスは1993年4月に開校し、
大学は学生寮を持たなかったため、民間のアパートが数多く建築され、全国から集まる地方出身の学生たちの受け皿となっていた。
今後、需要を無くした周辺のアパート経営は事実上の経営破たん状態になることが予想される。同様に、企業の生産ラインの縮小で、
地方工場の閉鎖も増えそうだから、特定需要を見込んだアパート経営は注意が必要だろう。

人口は減少の一途。物件は増加の一途
　「住宅・土地統計調査」(総務省)によると、現在、日本の総世帯数は5200世帯に対して住宅総数は6000万戸を超えている状況だ。
人口が減少の一途をたどる中、2014年の調査では全国には820万戸の空き家が存在し、空室率は全国平均13.5%と、
過去最高の記録を更新した。地方の空室率はさらに高くなると思われる。
　営業マンのセールストークに耳を傾けていると、いとも簡単に不労所得を得られるような気になるかもしれないが、こうした現状を忘れてはいけない。

都心でやればいいだけでは？

契約書を読まないアホが悪いだけ

どんどん新しい建物が出来ても、人口減じゃ
空き部屋ばかり増えていくということも理解出来ないから騙されるんだよ

家賃20万円に設定して毎月のローンが15万円って馬鹿だろ。

太陽光発電住宅もだめなのかなー？
発電した電気を売ってローン払えればいいと思うんだけど？

これからの不動産投資するなら自分が住むことができる物件か、JREITを買うべき。
空き家が激増しているんだから入居者が見つからないことなんてざらに起きるよ。

家賃毎月２０払うなら家買うわ

なんの魅力もないただの普通のアパートとかマンション建ててもなぁ…そこからしてもうやる気ないじゃん

３０００万の部屋を家賃２０万で貸すとか池沼レベルｗ

借金をして建てると厳しいと思うよね。

単純に希望家賃が高すぎるだけ。アホな話だ。
安けりゃすぐ埋まるよ
利回りを夢見すぎない事がコツ

よく言われるのに「そんなに儲かるならその会社でやれよ」だったかな？

ガラガラで常に短期半額やってるレオパレスみると大家は泣いてるんだろうなとおもう。

悪徳大家ざまあ(笑)

所詮、一等地に昔から土地を持ってる先住民だけが楽して暮らせる仕組みだから、資本主義っていうのはな。

間に不動産屋挟むで高いんだろ
直接自分で入居者を探せばいい

ネットがあるんだ

昔より転勤族が減ってる感じがするからファミリー向け物件なんか
地雷だろうなｗ

不動産投資で失敗したって事例みると
過大なローンと管理を不動産業者に丸投げ
10中8.9はこの二つが絡んでる

自分でリフォームしたり補修が出来る人なら儲かるかもな

そりゃそうだよな～。
前に住んでたところは4万6千円で入居したけど、今は3万台に値段が落ちてる。
入居者がいなければ安くするしかない。

不動産投資やマンション投資の勧誘電話が頻繁に来る事から察しがつくわ