【不動産】にわか大家さん投資の大誤算　賃貸アパート空室率上昇、「バブルの火種」懸念

2016年11月1日マネー

1: 海江田三郎 ★ 2016/10/27(木) 10:23:52.13 ID:CAP_USER

http://www.zakzak.co.jp/economy/investment/news/20161016/inv1610160830001-n1.htm

賃貸アパートの空室率が昨年来、上昇を続けている。とりわけ首都圏での悪化が著しく、不動産調査会社タスによると、神奈川県では１６カ月連続で上昇し、７月には３６．６６％まで達した。それでも賃貸住宅の着工戸数は持ち家を上回る水準で伸びており、「バブルの火種になる」との懸念もささやかれ始めた。

　国土交通省によると、直近８月の首都圏１都３県の住宅着工戸数は持ち家が前年同月比０．９％減、分譲住宅も２１．６％減とともにマイナス。一方、貸家は１７．６％増と伸びが大きい。
　アパートの建設増は、昨年１月の相続税引き上げが契機となった。更地で所有するより、借金してアパートを経営する方が節税できるため、地価の高い首都圏を中心に投資熱が高まった。
　銀行も、消費税率引き上げで需要が細った住宅ローンに代えてアパートローンを積極的に拡大。日銀のマイナス金利政策で行き場を失った資金が流れ込み、アパート投資を加速させた。
　この波に乗り、建設請負とサブリースを手がける事業者の業績は好調だ。大東建託は今年度、転貸戸数が初めて１００万戸を超える見通し。連結最終利益は６期連続で最高を見込む。
　一方で需給が緩み、駅から遠いなど条件が不利な物件は入居者集めが厳しさを増す。
「特に単身者向け物件は供給過剰で、郊外の家賃相場は年率１％下落している」（タスの藤井和之主任研究員）状況だ。

　国交省は９月、サブリース事業者に対し、将来の家賃変動リスクを家主との契約時に十分説明するよう通知した。
「『部屋が埋まらない』のを理由に、業者から提案通りの賃料が支払われない」といったトラブルが頻発しているためだ。
　国立社会保障・人口問題研究所によると、２０１９年には世帯数も減少へと転じる見通しで、需給ギャップの拡大は避けられない。
日本総合研究所は「一連のリスクが意識されれば、着工戸数は早晩頭打ちになるだろう」と指摘する。

15: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:37:24.92 ID:3ANbZXY/

>>1
見切り発車しちゃった無能大家はもう後には引けないのだ！
今後は外人とも係わらないと部屋が埋まらない！

69: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 11:35:52.25 ID:XP+IwNH8

>>1
>「『部屋が埋まらない』のを理由に、業者から提案通りの賃料が支払われない」

カモにされた、という意識は無いのかね

3: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:25:59.80 ID:WnPO3V8a

アパートいっぱい建てて過去最高益になった会社はどこだ？

4: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:26:15.39 ID:0e1v24hO

何やってもダメなんだから畑にしとけよ

5: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:27:16.00 ID:wOsJiVZa

駅に近いところは全部コインパーキングにしてよ

7: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:28:46.93 ID:WZltwdll

大○建○が悪い

11: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:33:48.87 ID:xMKizYgR

需要が決まってるのに供給を増やせば空き室でるだろ。

14: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:35:06.45 ID:0dptpJop

立地次第だろう
目黒区とか品川区で駅から徒歩5分以内なら大丈夫
練馬区とか葛飾区で駅から徒歩10分以上なら駄目だと思う

16: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:38:15.12 ID:BcEzrdmq

　　
＞国交省は９月、サブリース事業者に対し、将来の家賃変動リスクを家主との契約時に十分説明するよう通知した。

こんな「通知」が効くかよ。
もともと確信犯で、いざとなれば夜逃げも辞さない練習が集まってきてんだｗ
　　

18: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:41:00.96 ID:L/2tSoAO

どうせ親の資産だろうし
しったこっちゃない

19: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:42:53.34 ID:XGBhAokR

スラム化準備よーしｗ

20: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:43:00.55 ID:lIm9F/i7

良い場所は税金分確保するのも簡単
悪い場所は税金も高くて借りてももらえないから大変
ちゃんとセンスが要求される

23: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:44:52.27 ID:BcEzrdmq

20年ぐらい前に「ワンルームマンションで節税」っていうのが流行ったよな。
野末陳平や海江田万里なんかがしきりに煽ってた。
しかし財務省はしっかり動向つかんでて、ある日突然一本の法改正。
それで節税効果まったくなくなった。
業者はそれ知ってて、ケツをすべてバカな「投資家」に回したんだよな。

＞アパートの建設増は、昨年１月の相続税引き上げが契機となった。更地で所有するより、借
＞金してアパートを経営する方が節税できるため、地価の高い首都圏を中心に投資熱が高まった。

財務省がいつまでも放っておくと思うか？
　　　

120: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 12:40:20.39 ID:uWpXpSRI

>>23
これこれ。法改正がいきなりされると思う。
相続税対策で国民にアパートを建てさせるだけ建てさせて、
頃合いを見て、いきなり、小規模宅地の特例を改悪したり、
固定資産税をあげたりしたりね。
今は国民を泳がせている最中なんじゃないのかと思っている。

役人は国民から税金とるのが仕事なんだから。

25: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:47:07.20 ID:wI1VeRA6

前のバブルの時に土地はまだ値上がりすると思って銀行から
融資を受けて相続税を払い、麻布の土地をそのまま相続、
土地の値段が下がって大変だった資産家を知っている。

26: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:47:17.56 ID:Zbgll4Q4

２３区内
総武線沿線
駅徒歩２分
の物件を選んだオレにその心配は
まるで不要
買値がそこそこしてしまったことので
利回りはあまり良くないが、
安心感はバツグン

27: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:50:56.69 ID:wI1VeRA6

そうそうもう一人、港区に広い土地を相続した友人の家、
銀行の言うなりにマンションを建てたけど
結局借金が返せず、手放した。

半分相続したその親戚はすぐ手放して莫大な相続税を払ったけど
結局そちらにはおかねが残った。

32: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:55:19.29 ID:BcEzrdmq

>>27

その銀行、最初っから土地狙ってたんじゃね？
だから、わざと破たんするようなマンション経営させてね。
それぐらいやるよ、銀行様は。
　　　

30: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:53:25.60 ID:wANKJdv2

23区内なら需要ありすぎてヤバイだろ

34: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:56:43.72 ID:vnrqW5es

今でもまだマンションなど建てるからな
一戸建て壊してアパートにしている場所もあるし
売る気が無く、家賃収入を入れたいなら
少し安くても貸した方が良いかもな
個人でなく、会社としてれば損失計上なども可能で
損失引き継げるし

37: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:58:30.89 ID:fzA6UFtc

オレの辺りは都心まで小一時間
それまで畑だったところに、雨後の筍のごとくに新築アパートが出来ている
だが既存も含めて見た感じだが入居は6-7割程度
土地はまだまだ幾らでも余っている
今後は相当に厳しいと思うワ

38: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 10:58:37.70 ID:tcxAk+Np

以前からあるちょっと古いアパートが今悲惨だよな。
空室表示ばっかり。
まあ新築も10年後は同じ運命だろうが。

43: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 11:02:49.78 ID:fzA6UFtc

>>38
夜に散歩とかするんだがネ
新築アパートですら空き家だらけの印象

44: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 11:02:51.68 ID:vnrqW5es

>>38
安ければ入居の可能性あるけどな
強気の値段設定の場所多いし
古いアパートだとワンルームでなく１Kとか２DKとか多いけど
お値段が周辺と余り変わらないんだよね

１０年２０年居続けつ積もりなら、借りるより買った方が良いと思う
資金があればの話だがな
場合によっては、家賃と変わらない場合あるし
（要らなくなったら売れば、一部戻ってくるし　場合によっては増えることも）

46: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 11:07:29.75 ID:fzA6UFtc

>>44
地方公務員なら兎も角、普通のサラリーマンだと一つの会社で勤め上げるなど無理
新しい会社が近くに見つかればラッキーだが、遠くにでもなれば悲惨だよｗ
売れれば良いが増えるなんて、よほどの一等地でないと無理だワ

49: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 11:10:12.01 ID:iQ5Ue23T

>>44
30年単位で住宅ローン組む時点でリスキーだろうな
新築は家賃は下げるのには限界があるしね

70: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 11:36:29.46 ID:Z9AtalNr

>>38 知合いが1棟もっているが、償却しちまっているから全室空室にならなければトントンだとか。
でな、最近若者の非正規が増えているからボロボロ木造アパートで家賃がそれに見合っていれば入居者途絶えなんだと。
都内区部、駅アクセス良ならね。

店子に変わったリッチマンも居ると言っていた。
一部上場企業勤めで金に全く困ってないが、寝て一畳、起きて半畳以上必要なしが信条でボロボロでも家賃が相応なら由と契約したとか。

安ければ安い也に需要はある。

130: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 13:04:51.27 ID:RPY0IauZ

>>70
＞安ければ安い也に需要はある。

そうそう。
親類が古い鉄骨アパート持ってて、今頃大変かと思って聞いてみたら、
地方だがまあまあ便利なところで、古いから家賃安くて、それでほぼ満室を維持してるって。
借金もないから、専業主婦だが月々二十数万の自分だけのお小遣いだと。

40: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 11:00:30.75 ID:7OcR0bp+

バカは墜ちて池ww

42: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 11:01:36.87 ID:GyZYRj/p

小梅太夫は大丈夫なのか？

51: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 11:12:26.07 ID:ZAC/Dplq

人口減少だし災害続発で南海トラフが控えてるし
日本で不動産投資ってリスク高すぎだと思うんだけど

53: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 11:14:14.38 ID:xMKizYgR

間違いなく低金利政策の弊害だよな。

54: 名刺は切らしておりまして 2016/10/27(木) 11:16:23.70 ID:iQ5Ue23T

築２５－３０年のマンションのようなほぼローン返済終わってるようなところは
家賃の下げ余地はいくらでもあるだろうけど、
新築マンションは家賃すら下げれないからしんどいわな

これからマンション建築はよほど立地が良くない限り止めた方がいいよ
特に地方