投資

http://moneyzine.jp/article/detail/213799
　将来の年金不安や金融緩和などを背景に、不動産投資に関心を持つ投資家が増えている。そんな中、投資用不動産の利回りは下落傾向にあるようだ。

　株式会社インヴァランスは7月9日?13日にかけて、不動産投資に関心のある社会人の男女600名を対象にインターネット調査を実施。その結果を7月21日に発表した。

　まず、不動産投資のどのようなところに関心を持ったのか複数回答で聞いたところ、最も多かったのは「老後の収入として年金の代わりになる」の42.7％だった。以下、「銀行に預けるよりもリターンが期待できる」の27.3％、「別に仕事があってもゆとりを持って運用できる」の26.3％、「自己資金が比較的少額である」の23.2％と続いた。

　次いで、不動産投資に関する考え方を質問したところ、「ミドルリスク・ミドルリターン」が49.5％で最も多く、「ローリスク・ローリターン」が42.0％と続いた。一方、「ハイリスク・ハイリターン」と回答した人は8.2％で1割にも満たず、大半の人が不動産投資に対して安定志向を持っていることが分かった。

　一方、株式会社ファーストロジックが7月2日に発表した「2015年6月期　投資用不動産の市場動向調査」によると、運営する不動産投資サイトに掲載された新規掲載物件の表面利回り（エリアは全国）が低下傾向にあるという。表面利回りは、想定される年間の家賃収入を物件価格で割ったもので、表面利回りの低下は物件価格の上昇を意味している。発表によると、6月に新規掲載された一棟アパートの表面利回りは前月比で0.16ポイント下落して9.69％、

一棟マンションの表面利回りは0.27ポイント下落して8.24％、区分マンションの表面利回りは前月比で0.18ポイント下落して8.63％だった。

また、2014年6月の表面利回りは、新規掲載された一棟アパートが10.08％、一棟マンションが8.86％、区分マンションが8.89％。投資用不動産の表面利回りが下落トレンドにあることが分かる。

　このところ注目を集める不動産投資ではあるが、人口減少による空室増加や市場の変化など、さまざまなリスクがある。これから投資を始める場合には、それらも認識した上で行うようにしたい。

悟りますた
今は完全にトレードやめた

http://jp.reuters.com/article/2015/08/06/column-forexforum-hideokumano-idJPKCN0QB03C20150806
［東京　６日］ – どうやら日本の景気は、景気後退期と判定されてもおかしくない情勢になってきた。 一般的に景気判定では、内閣府「景気動向指数」のＣＩ一致指数が注目されるが、目下、そのデータはわかりにくい。むしろ鉱工業生産指数に注目すると、生産水準のピークは２０１５年１月であり、２―６月にかけて水準を落としている。原因は輸出の減少である。

この輸出減少は、日本特有のものではなく、海外経済とシンクロしたものだ。オランダ経済政策分析局のデータでは、世界の貿易取引量が２０１４年１２月をピークにして下落に転じている姿になっている。日本経済もその下押し圧力にさらされているのだろう。

内訳では、新興国の輸出入量の落ち込みが２０１４年秋から始まっていて、それが欧州や日本にも及んだ可能性がある。おそらく中国経済の悪化が、エネルギー需要を押し下げたり、近隣アジア諸国および日本の輸出減を誘発したからだと考えられる。

＜消費増税悪玉論は的外れ＞別の仮説として、消費増税の影響が２０１４年４月以降の日本の景気動向指数を悪化させたのではないかという見方をする人も多いだろう。筆者は、その仮説を支持しない。確かに、強い先入観を持って見ると、景気悪化の要因は「消費増税だ」と判断しがちである。しかし、正確にデータを分析すると、２０１４年４月以降の景気悪化は、輸出拡大が２０１４年７―１２月に強まったことに伴う生産活発化によって一巡している。だから、２０１５年になってからの変化は、消費税要因とは別だと見る方が自然だ。２０１５年に入ってからの変化とは、それまで景気回復のけん引役だったはずの輸出が下向きに変わったことである。この下押し圧力が、製造業のみならず、第３次産業全体にも及んでいるところが不気味だ。経済産業省「第３次産業活動指数」では、２０１５年１月を山に、指数の動きが腰折れした形状に変わっている。運輸、卸売などを含めた広義の対事業所サービスがここにきて悪化している。海外経済の悪化が、製造業以外にも広く及んでいる可能性を示唆している。

もしも２０１５年前半の景気悪化が長期化すれば、日本経済全体が景気後退期に判定される可能性は否定できない。現時点では、７月３０日に発表された鉱工業生産指数の生産予測指数で７月、８月と生産活動が盛り返しているので、２０１５年前半の低迷は一時的な踊り場になるという希望的観測も成り立つ。一方、夏場の生産回復が一時的なものにとどま米利上げの悪影響が新興国経済を下押しした場合には、悪いシナリオがより深刻化する。

＜内需拡大シナリオの厳しい現実＞
ここまで日本経済について、外需動向を中心に記述したが、人によっては「アベノミクスが内需中心の景気拡大を演出するはず」と思うのではないか。残念ながら、その期待感はやや過大評価されていた可能性がある。

例えば、賃上げの効果がどのくらい表れているかを厚生労働省「毎月勤労統計」で確認すると、４―６月の現金給与総額の伸び率は前年比マイナス０．７％だった（６月データは速報）。夏季賞与の伸び率が一転してマイナスになり、足を引っ張った結果になっている。このデータを見たとき、筆者は衝撃を覚えた。

個人消費も、総務省「家計調査」では、４月と６月の前月比マイナスが響いている。今月１７日に公表予定の４―６月実質国内総生産（ＧＤＰ）成長率１次速報も、個人消費減と外需悪化の要因によって、前期比でマイナスに転じる公算が高い。

最後に、こうした景気情勢の停滞が為替レートにどのように影響するのだろうか。１つの見解は、景気悪化が需給ギャップの改善を遅らせて、物価上昇期待を弱め、円高圧力になるというものだ。消費者物価の先行きは、原油市況の低迷が長引いて、少なくとも２０１５年１２月辺りまで回復が見込みづらい。インフレ予想の後退が、円安予想を後退させるという見方である。

反対に、日銀が物価上昇圧力の低下を深刻に考えて、追加緩和に向けて動く気配を見せれば、緩和予想の高まりが円安圧力になるというシナリオが描ける。いずれにしても、景気情勢が変化してきていることは、先行きの為替レートにも影響を与えそうである。

作家・百田尚樹氏の「基地の地主はみんな年収何千万」発言を受け、にわかに注目が集まっている沖縄米軍基地の地主。
実はこの軍用地へ投資し、オーナーになることができる。その実態を紹介！

沖縄では、米軍基地は不動産仲介業者を通してごく普通に売買されており、「軍用地投資」として一般的に知られている。不動産投資というとワンルームマンションやアパート1棟を買い、部屋を貸し出すことで家賃収入を得る。

一方の軍用地投資は、軍用地の地主となり、国にその土地を貸し出すという形をとり、国から「借地料」をもらうというもの。沖縄在住の会社員、里中一人さん（仮名・40代）もその一人で、嘉手納飛行場に170坪の軍用地を所有しているという。

「軍用地投資の魅力は、国から借地料がもらえて利回り2.5～3％程度の手堅い運用ができること、借地料は年々増えていること、管理は国に任せられること、そして圧倒的な売り手市場であることなどが挙げられます。沖縄在住の方が多いですが、もちろん県外の方でもできますよ」

軍用地は一般的な不動産売買とは多少異なり、独特の決まりごとがあるという。

「国からもらえる借地料は1㎡あたりの金額と広さから決まります。1㎡あたりの金額は地目や種別などによって異なり、不動産鑑定にかけ、毎年、国と地主会で話し合って決定します」

例えば里中さんが所有しているのは嘉手納飛行場のエリアにある山林。この軍用地は不動産鑑定により、1㎡あたり1089.75円と決まった。広さは561㎡（170坪）で、毎年の借地料は1089.75円×561㎡で61万1349円だという。

「この年間借地料に“一定の倍率”を掛けた金額が、軍用地の売買価格となります。この“一定の倍率”は基地ごとに異なり、どの不動産仲介業者でもほぼ同じ水準です。以前は25～33倍程度の基地が多かったのですが、
近年は倍率が上昇傾向にあり、33～45倍程度のところが増えていますね」

里中さんが’07年に嘉手納弾薬庫を購入したときは1㎡あたり959円で、国からもらえる年間借地料は約959円×561㎡で53万8380円。倍率は24倍だったため、約1290万円で購入できたという。利回りは4.17％だ。

「この高い利回りが軍用地投資の魅力です。沖縄の軍用地は231万㎡あり、防衛省が支払う軍用地料の総額は’15年度は986億円。安全保障上の重要地ということもあり、昭和47年の沖縄返還以降、年平均で5％の上昇となっています。
つまり、1㎡あたりの単価も年々上昇傾向にあるうえ、借地料に掛ける“倍率”も上昇傾向にあり、地主になればダブルで儲けやすい環境にあるのです」

一方で、軍用地投資のリスクは？

「最大のリスクは米軍基地の返還です。返還されると、国から賃借料をもらうことができなくなってしまうからです。昨今、沖縄中・南部の基地を中心に米軍が撤退しており、日本に返還されています」

となると、返還されにくい基地が狙い目？

「私もそう考えて、嘉手納基地の飛行場という戦略上、重要だと思われるエリアを購入しました。もしくは、返還された後は区画整理や市街化計画により土地価格の上昇が期待される軍用地を購入するのも手だと思います。

返還されたからといってすぐに借地料がもらえなくなるわけではなく、区画整理が完了して土地の使用収益が見込めるまでもらい続けることができるようになりました。区画整理されれば土地価格は値上がりしやすくなりますし、それまで借地料をもらっているので、無理のない資産づくりができると思います」

米軍基地のすぐ隣に住宅街が広がっている町も多く、基地が返還されたら再開発されることも少なくない。軍用地を買って“基地富裕層”を目指せば、沖縄でセミリタイアもできそう！
http://hbol.jp/53122
http://media.yucasee.jp/posts/index/14776

［上海　２日　ロイター］ – １０年前に北朝鮮との国境を警備する中国人民解放軍の若き歩兵だった Zhang Xiongjieさんは今、都市部のおしゃれなホテルに住み、高級車のメルセデスベンツＣＬＳに乗っている。裸一貫から財産を築き上げたZhangさんは、現在２７歳。 その稼ぎは、野放図な中国の金融市場の中でも特に不透明な場所の１つ、卵先物での取引などによってだ。 昨年は１年間で６億元（約１２億円）を稼いだというが、これほどの利益を短期間で上げられること自体、同国で芽生えつつある先物市場がカジノのような性質を持っていることを浮き彫りにしている。「生まれながらに貧しいわれわれには教養もない。こんなチャンスがあったら、それを逃す手はないだろう」と、Zhangさんは笑顔交じりでロイターのインタビューに語った。「先物でのレバレッジは非常に高い。一晩で富を築くことができる」という。しかし、最近の中国株式市場の混乱を受け、個人投資家の高レバレッジ体質には当局が懸念を強めている。６月中旬に始まった株価の急落は、個人投資家が信用取引での追証解消のために処分売りを余儀なくされ、それが下げを加速させた側面がある。 卵先物以外にも手を伸ばしているZhangさん自身、昨年には判断ミスから２日間で４億元を失った経験があるという。

＜夢は世界一のヘッジファンド＞

中国政府はこれまで、先物市場を認めたり、過度に規制したりということを繰り返している。
政府ウェブサイトによると、１９９８年には「海外先物への違法な関与」や「市場操作」などを理由に、当局は１４カ所の先物取引所を閉鎖した。一方、市場開放を目指す中国政府は取引できる資産の拡大を計画しており、今年９月ごろには上海先物取引所での原油先物の取引も開始する予定だ。２０１３年１１月に卵先物取引を開始したのは政府の判断だ。Zhangさんには昨年、市場を支配するトレーダーという評判が立った。卵に関する情報を全国から日々集める専門コンサル会社にいたZhangさんは、「自分が下落を放っておけば下がり、上げたいと思えば上がった」と振り返る。

>>2以降に続く