【不動産】タワマンを買った人は五輪後、本当の地獄を見る

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1: 田杉山脈 ★ 2020/03/06(金) 18:56:14.61 ID:CAP_USER
「タワマンだから価値が高い」は本当か? 日本人の生活にマンションという居住形態が誕生しておよそ60年になる。現在ではマンションストックは全国で約650万戸にも及び、いまや日本人にとってごくありふれた住宅になったともいえよう。中でも最近脚光を浴びているのがタワーマンションと呼ばれる超高層のマンションだ。

首都圏(1都3県)でタワーマンションはどのくらいできているのだろうか。タワーマンションという定義はないが、不動産経済研究所では20階建て以上のマンションを超高層マンションとして、分譲用に供給された戸数について集計・発表をしている。

それによれば、2004年以降18年までの15年間に首都圏で供給された超高層マンションは累計で599棟、18万5803戸に及ぶ。同期間に首都圏で供給されたマンション戸数(80万1686戸)の、なんと4戸に1戸が、いわゆるタワマンなのだ。

タワマンはこれまでは「庶民の憧れ」とされ、デベロッパーの販売担当者も「タワマンは資産価値が高い」と公言してきた歴史がある。だが、この15年間で4戸に1戸供給されてきた首都圏のタワマンが「タワマンだから価値が高い」というのは本当だろうか。

タワマンで目立ち始めたのが雨漏りの問題 19年10月に首都圏を襲った台風19号は川崎市の武蔵小杉駅周辺にあるタワーマンションが水害に脆弱であることを露見させた。水害に限らず、実は築15年から20年を迎えるタワマンで目立ち始めたのが雨漏りの問題である。首都圏におけるタワマンの多くが、湾岸エリアに立地している。工場や倉庫の跡地といった広い敷地を活用したものが多いからだ。海沿いは潮風が強い。そして高層であるために強風を受け、常に微小な揺れが生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。

この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング剤などが充填されているが、経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが通常のマンションなどとは比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが起きても、必要な修繕を施せずに放置状態が続くことになる。タワマンで窓枠等から浸水する被害に悩まされている住戸が多いのはこうした要因によるものといわれている。

00年以降に建設されたマンションの多くが、東京五輪以降は築20年を超えて大規模修繕の時期を迎える。外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、湾岸部で高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。

また、多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心の設備であるがこれも経年劣化が激しい。築15年から20年程度で交換するにあたっては、一基数千万円程度の負担となる。しかもメンテナンスをしっかりと施さないと、その「いざ」というときに役に立たない。あるビル会社が東日本大震災のあと、運営管理しているビルの非常用発電装置を実際に動かしてみたところ、多くの設備が規定通りの時間作動しなかったという。それだけメンテナンスが難しい設備であるということだ。

タワマンに装備されているエレベーターは、超高速のもので、高性能であるぶん、更新工事をする場合、大変な金額となる。今後、これらの問題をすべて負っていくのは、分譲したデベロッパーではなく、一人ひとりの所有者だ。こうしたメンテナンスコストについてデベロッパーが販売時に丁寧に説明する姿をあまり見ることはない。残念ながらタワマン購入者の多くが自分の生涯にわたっての住処を手に入れたと考えたのかもしれないが、このタワマンという住処は高級外車を買ってしまったも同然で、その高額なメンテナンス費用を永遠に負担していくことを覚悟せねばならないのだ。 以下ソース https://president.jp/articles/-/33279

90: 名刺は切らしておりまして 2020/03/06(金) 20:56:09.14 ID:SYCqFqoQ
>>1
>日本人の生活にマンションという居住形態が誕生しておよそ60年になる。

合理的な居住形態だから広まったというのが、教科書的な説明だけども、
タワマンはそういう意味では合理的ではないからね。
ハリウッド映画とか観てふと思うんだが、未来の都市で車が空を飛ぶようになれば
タワマンも合理的な居住形態になると思うんだが、現在のテクノロジーでは
移動の時間とコストばかりがかかる、単なる不便な住まいだよw

332: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 08:13:15.65 ID:KjePq+jI
>>1
コーキング剤劣化による雨漏り、足場が組んで補修出来ない。
メンテ効率面から見て未成熟な工法で建てられている建造物だろ。

3: 名刺は切らしておりまして 2020/03/06(金) 18:58:46.05 ID:YX+w5Ezl
5000万円で、マンションかったんだが

売れば買った時より高くなるんで、楽勝なんだが。

情弱なんだよ。

94: 名刺は切らしておりまして 2020/03/06(金) 21:01:12.88 ID:q6ELdnyf
>>3
実際に売れてからの話だな。

101: 名刺は切らしておりまして 2020/03/06(金) 21:11:10.48 ID:uFy9CyDj
>>3>>94
あー、前にも聞いたことのあるセリフだわ
歴史は繰り返すのな

20: 名刺は切らしておりまして 2020/03/06(金) 19:18:24.12 ID:8ux0OVPf
価格を調べたり売らなかったら実害はない

68: 名刺は切らしておりまして 2020/03/06(金) 20:09:57.31 ID:Uqq90Y30
実際タワマンなんか下がらんよ
絶対数が少ないから

本当に下がるのは郊外だし

175: 名刺は切らしておりまして 2020/03/06(金) 22:52:53.24 ID:McT4A7ja
DIYしたらええねん

177: 名刺は切らしておりまして 2020/03/06(金) 22:54:40.10 ID:mb2HGfP7
>>175
タワマン自作w

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241: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 02:05:25.61 ID:ZIMWBOvg
池袋のサンシャイン60とかほとんどメンテナンスしてないけどどうなんだろう?

足場組んでるのも見たことないし、ゴンドラとかも吊り下げてないし

250: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 02:22:25.72 ID:e1DVLDtf
>>241
むしろそこらのタワマン以上に毎日メンテに金と時間かけてるだろ自社でビルマネージメント会社持ってるくらいだし
何十年に一度修繕するんじゃなくて日々修繕してる感じだよ

255: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 02:25:39.07 ID:zmJffYq5
>>250
イニシエの昭和建造物はアホみたいに頑丈ですから。

池袋は地盤的に割と鉄板なトコも大きい。

246: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 02:13:26.07 ID:zmJffYq5
タワマンてコンクリかどうとか以前にH鋼に軽量コンクリ壁材ぶっ刺して壁作る構造だかんな?

劣化に弱いのは想定済み、むしろ地盤周辺の水回り無視しつおっ建てとるのが問題。

ぶちゃけた話、舞浜だのムサコだの浦安だの水回りがヤベー地域はタワマンが鉄筋コンクリが木造でもリスクは大差ないから。

今の東京って5Mもほじくれば水湧くんだぜ?だいたいどこでも。

247: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 02:15:25.69 ID:ZIMWBOvg
>>246
軽量化しないと崩れるから、ALCパネルをコーキング材で張り合わせてるらしい

248: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 02:19:12.35 ID:yr9b2kFf
メンテしにくい建物をわざわざ買うのはバカの極み
RC造なら雨漏りもしなければ、ずっと健全だと信じてるんだろうな
廃墟見ればそうではないことは分かるのに

何故古くからある建物が朽ちないかというと、メンテを怠らないから

251: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 02:23:51.14 ID:zmJffYq5
70年代の土木基準ほぼそのまんまの鉄筋コンクリってクソ程頑丈なのよ。40年どころか100年持つ。
(今のコンクリって速乾再生コンクリを骨材にしてるが昔のコンクリ、乾くの遅いが多摩川の砂利砂でクッソ硬い。)
今の鉄筋コンクリ?40年どころか20年持たねーよアレは。

252: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 02:23:56.31 ID:EdiV96Ro
都庁舎の例(wikiより抜粋)
建設費は約1600億円。
・2006年2月、建設からわずか16年にして、雨漏りがひどく、その補修に1000億円近くかかることが記事にされる。
・2011年(平成23年)3月11日に発生した東日本大震災では、ビルの外壁にヒビが入るなどの被害が出た。

253: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 02:24:04.64 ID:ZIMWBOvg
一番良いのは20階建てまでのRC造の物件だよな

タワマンみたいにALCパネルをシーリング材でくっつける構造だと劣化した箇所から雨漏りするからな

257: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 02:27:19.17 ID:K9f2xmVS
>>253
地震考えるとSRCかなぁ。しらんけど。
建物はそのぐらいでもいいけど、
自分が住むのは階段昇り降りできる高さまで。
頑張って10階ぐらい。

261: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 02:32:12.86 ID:zmJffYq5
>>253
ガテン経験者から言わせて貰うとジャンカ当たり前、コールドジョイント定期、左官屋さんが盛ってハツリ屋さんが削ってPコン穴埋めすら怪しく

アレやコレややってなんとかゴマかして、ゴマかし切れずに入居以後に問題爆発したマンソン、割とリアルタイムで体験してるとねぇ…

280: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 03:59:05.15 ID:O7F9jAg9
>>253
壁も鉄筋コンクリート作りにできるのはせいぜい5,6階建てくらいだよ。

380: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 10:00:19.97 ID:K9f2xmVS
コロナ騒動で中国人オーナーが片っ端から投げ売りしそうな悪寒。

381: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 10:01:06.24 ID:YlxQCo9Y
買ったら資産になりますよ
そんなに儲かるならお前が買えwww

403: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 10:30:19.10 ID:sDSUajEm
>>381
これ。
コンビニ経営と同じで、そんなに儲かるなら
全部直営店にしろ、というのと同じ。

406: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 10:36:59.68 ID:duu5dlop
>>381  >>403
マンション販売携わってる人は不動産投資してる人が多いってこと知らないのかな?

413: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 10:47:44.29 ID:Vgmiu+zC
5000万、6000万を購入してるのが
都内では普通レベル?
世帯年収はそれぞれどのくらいなの?

414: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 10:54:17.48 ID:AND7ydrP
>>413
親に頭金用意して貰える小金持ちの息子や娘が多いんだよ

418: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 11:00:37.07 ID:Th0dmopd
>>413
高層階か低層階によるが都内だとサラリーマン世帯が買ってるのは3ldkで7000~8000万くらいじゃないかな
二人馬力で世帯年収1500~2000万とか

424: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 11:08:19.56 ID:9NbSJ8iP
>>418
ムサコのタワマンが5000~6000らしいから
>>413がタワマンを買う層の平均値じゃね
収入は>>418かもうちょい低いくらい
男900~1000、女4~500ってとこじゃね
リーマンだと1500稼いでも手取りは低いし、子供もいるだろうから5000くらいしか買えないんじゃないかね

449: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 11:47:28.50 ID:ntJCBD8q
>>413
基本的に親が金持ちの家庭
出してもらってる

453: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 11:53:47.71 ID:Vgmiu+zC
>>418
その年収を長期的に稼ぐのは厳しそうだよな

>>424
そこそこの上流階級では5000万が限界よな

>>449
それが現実か
頭金1000万もらえれ次元が違ってくるもんな

452: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 11:53:16.12 ID:2u2tBWfe
>>413
ド田舎は知らないけど政令指定都市レベルの地方であれば、5~6千万程度の価格帯が中流の庶民層の購入価格帯
住宅に5千万出せない層は中流以下だろうな
親からの資金援助+2馬力でその価格帯であれば、Fラン卒でも真面目に働いていれば購入できる。

415: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 10:57:50.25 ID:/CUpdyA+
ムサコはもう

433: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 11:17:25.85 ID:K9eLEQQ+
5000万円で、マンションかったんだが

売れば買った時より高くなるんで、楽勝なんだが。

情弱なんだよ。

もち、ハザードマップも確認済!

買えない貧乏人の嫉妬はやめてな!

446: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 11:42:38.43 ID:um7tEiKD
>>433
売った場合どこに住むのか

448: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 11:47:18.30 ID:csh6LNIw
使用価値というものがあるので、便利に満足して住んでるぶんにはいいと思うんだけどね
住まなくなったときに困るんだよ不動産は
要らないから捨てるってわけにいかないでしょ
これはタワマンだろうが戸建だろうが同じだけど

450: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 11:49:32.54 ID:Vgmiu+zC
マンションって売値MAX来たと思っても
自分が引っ越す先も売値MAXになってるという避けられない事実があるよな

買い時なんて
気にするだけ無駄なんじゃないか?

236: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 01:42:07.22 ID:VRJWrV6d
クワマン、バカ殿でしか見なくなったな

19: 名刺は切らしておりまして 2020/03/06(金) 19:18:12.72 ID:WLvPsRQt
五輪が中止になれば五輪後はないw

48: 名刺は切らしておりまして 2020/03/06(金) 19:45:12.31 ID:uBwOZVV+
>>19
お前あたまいいな

71: 名刺は切らしておりまして 2020/03/06(金) 20:15:16.24 ID:KncHuulY
>>19
天災かな?

147: 名刺は切らしておりまして 2020/03/06(金) 22:21:16.02 ID:MuNridAJ
>>19
素晴らしい

212: 名刺は切らしておりまして 2020/03/07(土) 00:26:39.75 ID:y/cRRVh7
>>19
ナルホド(´・ω・`)

引用元: https://www.logsoku.com/r/2ch.sc/bizplus/1583488574/