投資

PRESIDENT Online 2017.12.5
http://president.jp/articles/-/23772
アパグループ代表 元谷外志雄氏


漫然とサラリーマンを続けるだけでは「億万長者」にはなれない。雑誌「プレジデント」（2017年8月14日号）の特集「億万長者入門」では、5つの方法で富を手に入れた5人にそれぞれの方法論を聞いた。第1回はアパグループ代表の元谷外志雄氏が語る「不動産投資」の極意について――。

20代で自分の家を設計。感触を掴んだ

私は20歳のときに自分で設計して自分の家を造りました。だから、不動産を持つことに対する思い入れは人よりも強かったと思います。家を持つというのは人生の一大事ですが、やってみれば「案外できるんだな」という感触を若い時分に得ることができました。

それで会社を立ち上げたときに、住宅産業をやろうと思いました。27歳のことです。家を造った経験があったから、最初は注文住宅から始めた。注文住宅から建売住宅になって、賃貸マンション、分譲マンションと進化していって、ホテル事業に行き着いたわけです。

不動産の仕事をしてきた私から見ても、不動産投資は長期投資として非常によい投資だと思います。資本主義の歴史を見るとインフレとデフレは交互にやってきますが、インフレの山と山、デフレの谷と谷を1本の線でつないでみると1つの傾向がわかる。全体としてはインフレなんです。短いスパンで見るから上がったり下がったりで一喜一憂しますが、長く不動産投資を続けていれば必ず資産は増えていく。

建物などの普通の資産は、いわゆる経年劣化によって資産価値が失われていきます。その分、会計的には減価償却で経費に計上できる仕組みになっている。一方、経年劣化のない土地不動産は減価償却できませんが、資産価値が上がるにつれて含み資産が増える。これが不動産の有り難さです。

私の場合、利益の出る事業と減価償却で赤字が出る事業を組み合わせて「損益通算で節税メリットを得る」ということを絶えず意識して、事業を展開してきました。たとえば戸建て住宅の建設販売で利益を出しながら、鉄筋の賃貸マンションを造って償却赤字と損益通算する、という具合です。

そのうち土地を平面的に使う戸建て住宅よりも立体的に利用できるマンションのほうが土地効率がいいということで賃貸マンション、さらには分譲マンションに軸足を移した。マンション事業の節税対策としてホテル事業を始めたんですが、今はむしろホテルにウエートがかかっている。収益が出る事業と償却赤字を得る事業の兼ね合いを追い求めてきた結果、いつの間にかここまで資産が増えていたという感じですね。

続きは>>2

昨日下で損切りした人かわいそう

初めての投資や

私は今まで、多くのサラリーマンの資産形成にかかわる仕事をしてきました。サラリーマンというのは決まった給料しかもらえませんが、逆に言えば自営業等に比べれば、やっぱり収入も支出も安定しています。

　普通にまじめに働き、給与天引きなどの手段を使ってコツコツと資産形成をしていけば、多くの人は将来、経済的にそれほどひどい状況になることはありません。ところが、「これをやったら、老後破綻に向けて一直線！」という、「まずい一手」があります。それはいったい何かと言うと、「退職金で投資デビュー」です。

■みんな、退職金に対して大いなる勘違いをしている

　サラリーマンの中には、退職金をもらえる人たちが少なからずいます。逆に言えば、会社によって制度は違うので、退職金のない会社もありますし、制度も会社によって少しずつ異なりますから、誰もが同じくらいの退職金をもらえるわけではないのは、言うまでもありません。

　しかしながらアメリカと違って退職金という制度は長い期間にわたって日本に根付いている制度ですから、なじみのある制度であることは間違いないでしょう。

　ところが、多くの人が退職金というものの本質を勘違いしています。それは退職金が長年働いてくれたことに対して会社がくれる“ご褒美”だと思っていることです。

　確かに、そう勘違いするのも無理はありません。

　もともと退職金のルーツは江戸時代の「のれん分け」です。「のれん分け」というのは、長年働いた奉公人に屋号の使用許可といくばくかの開業資金を与えて独立させる仕組みで、これが現代の退職金につながってきているからです。

■「現代の退職金は、給料の後払い」と言える理由

　したがって退職金には、もともと功労報酬的な意味合いがありました。しかしながら、現代の退職金は決して長年働いたことに対するご褒美ではありません。

　退職金の本質、それはひとことで言えば「給料の後払い」です。その証拠に、企業会計上においては、退職金や企業年金のことを「退職給付債務」と言います。そう、給料の後払いだからこそ、会社が社員に対して負っている債務ということになるのです。
以下ソース
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171202-00199369-toyo-bus_all

米下院共和党の税制改革案に、電気自動車（EV）購入者を対象とした税控除の廃止が盛り込まれた。実現すればEVの普及に水を差すだけでなく、州独自の優遇策を設ける地域とそれ以外との格差が拡大する可能性が出てきた。

共和党の議員たちは、ただのクルマオタクに税制改革の行方を見守るよう仕向けることが可能だと証明してみせた。下院に提出した税制改革法案に、電気自動車（EV）購入者を対象とした7,500ドルの税控除の廃止を盛り込んだのだ。

2009年に景気刺激策の一環として設けられたこの優遇税制は、バッテリーや発電コストが十分に下がるまで、環境負荷の少ないEVの購入費をガソリン車と同じくらいまで下げることを目的としていた。ボストン コンサルティング グループは、EVの価格は25年から30年頃にはガソリン車と同程度になるとの見通しを示している。

自動車の情報サイトを運営するKelley Blue Bookによると、EVを除いた新車の平均価格はEVと比べて約2,400ドル安い。税控除はガソリン車との価格差を縮め、環境問題への意識の高い消費者がエコカーを購入するのを後押しするためのものだ。

EVの販売も購入も厳しくなる？

しかし今回の法案により、これまでの取り組みがすべて無駄になるかもしれない。米国の自動車市場は、EVを購入できる人たちと化石燃料で走るクルマしか買えない人たちに分断される可能性があるのだ。

税控除が廃止されると、自動車各社はEVを売ることがさらに厳しくなる。エコカーへの移行を積極的に行ってきたメーカーは特にそうだ。EVの販売台数はそもそも、全米の新車販売全体の1パーセントに過ぎない。フロリダ州やテキサス州、オクラホマ州、ミネソタ州、そしてその他の内陸部地域の住人たちにとっても、エコカーの購入は今より難しくなるかもしれない。

エコカーの購入に独自の優遇制度を設ける州では、販売数は維持されるだろう。例えばコロラド州では、EVを買うと5,000ドルの税控除が受けられる。デラウェア州では1,000ドルだ。カリフォルニア州では7,000ドルを上限とする補助金制度があるほか、EVは優先レーンを走ることが認められている。

また、排ガスを出さないクルマ（ゼロエミッションヴィークル＝ZEV）の販売促進を進める10州（カリフォルニア州、ニューヨーク州、メイン州、オレゴン州など）とワシントンD.C.は、自動車メーカーに販売台数の一定比率以上をZEVとすることを義務づけている。達成できなければ、その州での営業は禁止される。

基準に達しなかった場合、基準をクリアしたメーカー（例えばテスラなど）から余剰排出枠（クレジット）を購入することも可能だ。ZEV規制を採用する州におけるエコカーの販売は、全米のEV市場の約3分の1を占める。そしてこれらの州は自動車大手に対し、消費者が実際に購入を望むようなエコカーをつくるよう厳しく促している。

優遇策のない州との格差が拡大 以下ソース https://wired.jp/2017/12/01/electric-car-tax/