【経済】マンション価格、今後20年は下落しない? 「人口減少&空き家増加で持ち家は損」の嘘

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1: ニライカナイφ ★ 2019/05/15(水) 05:26:24.50 ID:HrcwyUvu9
◆ マンション価格、今後20年は下落しない?「人口減少&空き家増加で持ち家は損」の嘘

「日本の人口はすでに減少している」「2053年には1億人を割り込む」「空き家は800万戸を超えて、まだ増える」
人口予測について言われることはネガティブなものが多い。今から家を購入して35年の住宅ローンを借りると、2054年に返済完了になる。こんなお先真っ暗な状況で持ち家を購入するのはナンセンスで、「損をする」と言う人までいる。

しかし、これは日本の総人口を指しており、首都圏は違う動きを示している。まず、地方からの人口流入が年間13万人ある。これに加えて、外国人人口が前年比7万人純増している。合計20万人の人口流入で、この数は過去においてもかなり多い水準になる。

若い人は減るものの、大学への進学率は上がり、ホワイトカラー予備軍の数は当面、高水準を維持する。
そうした人たちを受け入れる仕事は首都圏を中心に都市圏に集中しており、仕事が人々を吸引しているのが実態だ。現在は景気もいいので、優良企業の採用は旺盛で就職での地方離れは進んでいる。

訪日外国人の急増は日常でも感じられる水準で、1000万人に満たなかった水準から数年で3000万人を超え、2020年のオリンピック年に4000万人、2030年には6000万人を予想している。
外国人の受け入れも、留学・実習・赴任で多くが首都圏に流入する。
 
これに加えて、労働力不足に悩む日本としては労働移民を2025年までに50万人受け入れることに決まった。
日本全体で年間平均7万人、首都圏では3万人の純増になると想定される。

昨年の20万人に3万人の純増となると、日本人の増え方と同等の外国人増加が考えられる。
あまり知られていないことだが、これらの海外からの流入人口に対して、永住権取得の条件は在留20年から10年に大幅に引き下げられている。留学と仕事など在留目的を変えながらも在留期間が10年に及ぶ人は今後急増しそうで、永住権を与える人数は確実に増えるだろう。
 
ここで重要なことは、流入する外国人人口はいかようにでも制御できるということだ。日本人人口の首都圏への流入は少子化による若者の減少で減る可能性があるが、外国人に母数の限界はない。 今後の情勢で増やすことも減らすことも可能なのだ。

エリア人口が増えると、そのエリアの不動産価格は上がる。
人口増加と地価上昇に密接な関係があるからだ。都道府県別人口予測で東京都のピークは2030年になっているが、外国人の流入を考慮すると、これは少なくとも5年先に伸びる。
 
また、世帯数の伸びは人口の伸びよりも大きく、さらに5年先まで世帯数は増え続けることが想定される。そうなると、東京都の世帯数のピークは2040年以降に先送りされる。それまで増え続けるということは、不動産価格が大きく下がるタイミングはかなり先になることがわかるだろう。

実際、現在の東京都区部の空室率は3~4%程度で、賃料は上昇している。通常、同一物件の場合、4年経過すると相場変動がなければ賃料は3~4%下がるが、現在は2%上昇しているのが実態である。

そのくらい、空室率は低く物件が少ない状況が続いている。これはスルガ銀行の不正融資に始まる着工の抑制と相まって、空室率の低下はさらに進んでいるのだ。家賃の値上げは常態化し、今後、家賃が不動産価格を下支えすることになると考えられる。

一方で、新築マンションの売れ行きなどが悪くなっており、価格の下落を予測する向きもある。しかし、今回の相場上昇を支えたのは、私が本で言及し、以前から一貫して説明してきているように、日本銀行の金融緩和である。金融緩和の影響は毎度同じで、資金は不動産への融資に流れ、金利も低下したことで返済が楽になった分が価格の上昇に結びついている。この状況は何も変わっていないし、ホテルの影響で土地代は高いし、建築費が高いことも変わっていない。

※続きは下記のソースでご覧ください

ビジネスジャーナル 2019.05.14
https://biz-journal.jp/2019/05/post_27883.html

36: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:43:59.76 ID:Mx/KLEXx0
ローン払いきれずに売り出して
更に売れなくなってる物件が
多く見られるのにか>>1

41: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:46:16.43 ID:+Sp0Sq9/0
>>36
そゆこと。銀行は住宅ローンに関しては割とザル審査で貸す。
万が一返済できなくても担保である家を取り上げればいいからな。
なんだかんだで5年ぐらいは払ってくれるからな。

60: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:54:08.69 ID:RUWqb1qO0
>>41
手取りの25%以上のローンを組むと一気に完済できなくなる可能性が高くなることを説明しないからね
手取り30万で7.5万が限界

125: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:09:54.13 ID:GKmmhUWU0
>>41
金利が上がることはないから

529: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:04:53.27 ID:7f+c+XCp0
>>1
持ち家が得な場所もあれば、持ち家が損な場所もある。

578: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:10:44.53 ID:yvW1bHsO0
>>1
これ首都圏限定の話じゃん
逆に見れば、地方の不動産は終わっているということだろうが
しかも希望的観測満載で調子のいいことばかり書いている
典型的なチェリー・ピッキング、不動産業界寄りの提灯記事としか思えない

2: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:27:19.04 ID:oHGBtreD0
オリンピック過ぎても下がらないと言うのか!?

5: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:30:37.31 ID:Kkrs8Ig00
そもそもリモートワークの拡大で都心に住む必要がなくなるのに何言ってんだろ…

13: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:32:31.20 ID:+Sp0Sq9/0
>>5
いまだ田都とか激混みなのは、リモートできる分野がごく限られてるってことさ。
現業系なんてどうあがいても無理なんだし。

381: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:49:20.97 ID:cYey1b2h0
>>13
分野が限られてるんじゃなくて、単に今までの形を変えることに抵抗があってできないだけ。
ホワイトカラーなんてパソコンとスマホがあればできる仕事だろ。

407: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:51:38.54 ID:64YPwvHV0
>>381
クソ高齢者がやってるホワイトカラー風の労働ならそれで済む。

だが違うぞw

422: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:53:16.17 ID:qhGyWITo0
>>407
ブルーカラーって体があればできるよねくらいの暴論だよねw

420: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:52:58.87 ID:+Sp0Sq9/0
>>381
ホワイトカラーでもない仕事のほうが多いからな。
例えば医療系なんてどうしてもマンパワーは必要だし。

421: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:53:01.45 ID:7REVNipG0
>>381
それが出来ないから東京に集中しちゃうんだ

現実は

8: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:31:26.74 ID:rf9RK6Ld0
都心部のマンション需要だけだよ地方では持ち家が断然トク

613: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:14:56.65 ID:NhXU6F5a0
>>8
そもそもまともな賃貸マンソンなんてないだろw

10: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:32:05.53 ID:elOF+6YQ0
人口が減れば都市部は更に過密化し地方は過疎になる
人口が減るほど都市部への集中は進む
そして日本は人口が増えることはもうない
なので都市部は上がる

15: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:32:38.14 ID:PGAmFKJ70
東京に勤めるなら持ち家のほうが有利

そんなのみんな知ってる

17: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:32:54.61 ID:ODHnhto/0
まだローン返済700万残ってる
タスケテ~~(m´Д`)m

18: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:33:54.92 ID:elOF+6YQ0
求人は都市部に集中してる
それ以外にも都市部に済むメリットはいっぱいある
なので都市部の人口は減ることはない

20: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:34:10.54 ID:PGAmFKJ70
リモートが増えたら
混雑率の低下には寄与しても
賃貸物件の価格に寄与するのは相当大変

21: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:35:22.42 ID:xcwjKafB0
上昇し続ける土地神話が流れたらバブル崩壊前夜
米中貿易戦争、中国の海外投資規制、米国の利上げ、ゼロ金利の出口政策
バブル崩壊の引き金は次々引かれる

25: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:38:54.62 ID:1gUkGGhZ0
俺もオリンピック終了後に不動産が安くなるって聞いて、オリンピック後に買おうとしてる、周りもそんな感じ。

26: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:39:14.99 ID:e+Cv3gMe0
そもそも住居は生活基盤の最もたるものだろ
それに稼ぎの半分近くを持っていかれる都市部が異常なんだよ

27: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:39:55.71 ID:aBPelxi00
要するに地方は終了、
東京に一極集中でその中身は外国人増えまくりという事かw

31: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:41:22.61 ID:RUWqb1qO0
首都圏と福岡は今後人口が伸び続けると予想してる業界の人多いね
福岡に進出してくる企業も多い

32: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:41:55.02 ID:4wOr4AOW0
地方はあまりにも過疎がひどい所はぶっ壊して更地にするかもな
そうすれば相場も維持される

40: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:46:12.87 ID:LFbhe9Iq0
東京とその回りに大阪府と福岡市は人口が増えまくりだろう。

48: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:49:21.73 ID:e+Cv3gMe0
何にしても日本の場合、買うにしても借りるにしても仲介がボッタクリだからなあ

54: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:51:51.48 ID:Rl/A0ppn0
>>48
新築はなw

51: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:50:27.56 ID:f7odCpb50
価格の下落より税金の増額の方がペースが
早いと思ってる

68: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:55:53.31 ID:ipEfk8G20
移民は車持ってないので都市部にしか住めないから下がらないね

72: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:57:53.34 ID:0zISImmi0
富裕な移民がどんどん来ること前提の記事w

77: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:00:43.32 ID:khf8imaK0
良いのは最初だけ、固定資産税、老朽化、修繕費、広い家なら
掃除するのも大変、ローンなら莫大な金利

80: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:01:19.53 ID:NdOn7l9d0
たとえ人口が増えていたとしても、
非正規化や賃金の抑制でマンションを購入できる層が減っているわけで
下振れ圧力は大いにあるからね
不動産コンサルによる単なるポジショントークだな

引用元: (4)2log元ネタのURL