【不動産】いまタワマンを買うべきでない相場的要因

マネー, 投資, 経済

 タワーマンション
1: 田杉山脈 ★ 2019/07/28(日) 14:12:09.68 ID:CAP_USER
首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)の新築マンション価格の上昇傾向が続いている。東京都内では、駅に近い好立地のマンション開発が進み価格上昇が顕著だ。不動産経済研究所によると、2019年上半期(1~6月)東京都区部の平均価格は7600万円台に達した。

一方、価格高騰により新築マンションの売れ行きは鈍化している。通常、契約率が70%を超えると新築マンションの需給はタイトだといわれる。足元の契約率は66%台にまで落ち込んだ。これは、価格の上昇が行き過ぎた結果、首都圏新築マンション市場には潮目の変化が表れつつあることを示唆している。

今後、10月の消費増税を控えて駆け込み需要の増加が予想され、首都圏の新築マンション価格は高値圏で推移するとみられる。ただ、その後は需要の反動減の影響もあり、需給は少しずつ緩むだろう。それに加え、わが国の景気回復を支えてきた海外経済の動向や人口動態の変化も、首都圏のマンション価格にマイナスの影響を与えるものと見られる。

チャイナ・マネーが東京湾岸エリアなどに流入していた マンション価格は、国内外の要因に影響されて上昇してきた。大きな影響を与えた要因の一つが、中国の投資(投機)資金=チャイナ・マネーだ。チャイナ・マネーが東京湾岸エリアなどのマンションに向かい、価格が押し上げられた。

チャイナ・マネーがわが国に向かった背景には、リーマンショック後、中国の富裕層などは中国国内の規制強化や経済の先行きを懸念して、人民元建てで保有していた資産を海外に移し始めたことがある。その際、わが国のように社会の基盤が安定した国の不動産は、中国人投資家にとって資産価値の保全を図るために魅力的だった。

オーストラリア、カナダ、ニュージーランドなどでも、同様の理由からチャイナ・マネーが不動産市場に流入し住宅価格は高騰した。すでにオーストラリアやカナダの政府は、住宅価格抑制のために海外投資家による不動産取引にかかる税率を引き上げているほど、チャイナ・マネー流入の影響度合いは大きかった。

また、2012年12月以降、わが国経済は緩やかに回復した。基本的に株式や不動産などの資産の価格(価値)はGDP(国内総生産)成長率に連動する。景気が上向くにつれ、新築マンション価格は上昇した。

2013年4月には、日銀が“量的・質的金融緩和”を導入した。この金融政策は、短期から超長期までの金利に低下圧力をかけることで、国債から株式や不動産など、相対的にリスクのある資産への資金流入を促した。この結果、投資資金が新築マンションを中心とする不動産市場に流入した。2014年4月の消費税率引き上げ(5%から8%へ)を控えた“駆け込み需要”もあり、2013年の首都圏マンション契約率は79%に達した。

その後は駆け込み需要の反動減によって契約率は幾分か低下した。それでも、首都圏への人口集中などが支えとなり、マンション需要は引き締まった状況が続いた。その上に、人手不足、資材の価格上昇などが重なり、東京23区を中心に新築マンションの価格には上昇圧力がかかった。

首都圏マンション市場に見られる潮目の変化 ただ、2016年には首都圏における新築マンションの契約率が60%台に落ち込み始めた。2018年の契約率は62%にまで落ち込み、本年上半期は66%台だった。

不動産市場において、首都圏のオフィス需要は堅調であり、商業用不動産の市況は好調さを維持している。三鬼商事によると、今年6月の、千代田、中央、港、新宿、渋谷区の平均的なオフィス空室率は1.72%だった。

一方、首都圏の新築マンションの需給には、明らかに潮目の変化が見える。不動産経済研究所によれば2019年上半期、首都圏新築マンションの発売戸数は、前年同期比で13%減少した。東京都区部を中心に、マンションの売れ行きは鈍化している。

新築マンション需要のゆるみの原因は、あまりに価格が高くなってしまったことにある。子育てなどのためにある程度の床面積のあるマンションや戸建て住宅を探している知人と話をすると、東京都23区内で満足のいくマンションを手に入れることはかなり難しいと考える人が多い。そうした感覚を持つ人が増え、新築マンションの契約率が低下している。 以下ソース https://president.jp/articles/-/29458

6: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 14:22:23.35 ID:2Mut3GIj
何に価値を見出すかだよな
一生の内大部分の時間を過ごす場所をコスパだけで選んで毎日不便、不満を味わい続けるか、
金はかかるが、いいものを手に入れて充足感に満ち足りた毎日を送るか

とかなんとか言いながら客にタワマン売ってるわ
なお、満足度もそこまで無い模様

69: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 16:28:14.36 ID:W6iP9oYG
>>6
それって持ち家にもタワマンにも言えることだよな

11: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 14:26:38.35 ID:X5IKVvrl
湾岸マンション三年前に買って、売りに出したら翌日売れたわ。サンキュ。

58: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 16:01:05.86 ID:RY/eH9mt
>>11ヴァーチャw
不動産の短期売買で税金損するし、住み替え特例でも値上がりしてるから逆ザヤだし

12: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 14:29:15.53 ID:bVLuJxIX
東京五輪まで値上がりすると言われてたから
あと一年で逃げるのは堅実だわな

14: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 14:29:58.17 ID:yM3PnmWx
水道民営化で上下水道料金が3倍になるから、井戸を掘れる戸建てを購入すべし

71: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 16:29:22.87 ID:7v6RfBua
>>14
東京で井戸を掘っても使えるところは限られているんじゃない?
標高が低いから塩水出るところも多そうだ。

16: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 14:36:56.95 ID:N7rb4Gnr
むしろ安い社員寮としてなら需要はあるかもね
そのためにも価格を下げないと

18: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 14:39:43.65 ID:a8M4ZpY0
蚊がこないと思っていたらそんなことはな無かった

44: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 15:28:14.94 ID:Q6ThnWxz
>>18
20階だと蚊とゴキブリは来ないぞ

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21: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 14:48:28.96 ID:CGgqKYe5
タワマンの底層階はコスパも高くておトク

高層階はEV止まったら陸の孤島

121: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 18:38:41.47 ID:hRAjnbv8
>>21
修繕積立地獄で10年で売るはめになる!

270: 名刺は切らしておりまして 2019/07/29(月) 00:15:38.79 ID:NtMAnNOc
>>21
湾岸エリアなら低層関係なく孤島化するけどねぇ
広尾とかの低層マンションなら買う気起きるが、
埋立地のタワマン買う人はホントに理解出来ない人種ですわ

25: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 14:54:51.04 ID:I/si0tOv
今不動産を買う奴なんかいないだろ?
不動産価格は東京オリンピックがピークだって前からさんざん言われてる話
リートだってみんな利確してる

86: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 16:58:55.76 ID:iN1kz8Jz
>>25
東京オリンピックがピークだって何の根拠があって言ってるんだよ。
リートだって上がり続けてるだろ。

177: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 20:00:05.89 ID:N/7PjnIC
>>86
リートが上がり続けてるのは配当目当ての老人投資家のおかげ。ちょい前のグロソブと同じ道。

196: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 20:17:25.51 ID:2WJlMco8
>>177
外人も買ってるんだが。
素人が知ったかすんなよ。

28: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 14:57:37.90 ID:WgI0To6w
むしろ地価とか暴落してくれたほうが固定資産税の支払い額が減るので助かる

30: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 15:04:11.16 ID:JaISGkcz
ロンドンで全焼したタワマンがあったけど
高層の集合住宅は貧者の住まいと世界的には相場が決まってるからね
買ってしまったうっかり者にはお気の毒としか言いようがないわw

35: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 15:16:50.44 ID:Qg4EdGGR
>>30
そういう発言を聞くと、海外に行ったこともないんだと憐れみすら感じるな。
高層住宅はどこの国でも富裕層の象徴というのが正解。

37: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 15:18:31.24 ID:fRolrkcK
>>35
ここは僻み根性丸出しのやつが書きまくるところだから正論言っても賛同者少ない

40: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 15:24:18.32 ID:R3bEwDOn
低層マンションの方が絶対に住みやすいと思うんだけど

42: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 15:26:54.16 ID:fRolrkcK
>>40
その通りだが都心だと5億とかそういう価格になってしまう

45: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 15:32:12.28 ID:Qg4EdGGR
>>37
タワマン批判してる人間はアホしか見たことがないもんな。

>>40
それも一概には言えないし、修繕費に関しても低層の方がタワマンよりも割高になるケースもある。

>>42
都内だと低層よりも中層、高層のマンションの方が高額な物件が多いよ。
低層は立地が住宅地で地価安いから高級マンションの中では手頃な物件が多い。

68: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 16:25:06.25 ID:nTHl1Q7e
>>45
>それも一概には言えないし、修繕費に関しても低層の方がタワマンよりも割高になるケースもある。
低層が問題なのではなく、総戸数が少ないからでしょ?

72: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 16:30:36.41 ID:Qg4EdGGR
>>68
屋根面積が増えるというのもあるけど、まあ、そういうことになるかな。
一般的に言われる高級な低層マンションは規模の小さいマンションが多い。
100平米程度の専有面積で修繕費が1戸10万超えなんて中古物件も多いよ。

規模が大きいのは低所得者用の団地マンションが多いかな。
もちろん例外もあるけど。

280: 名刺は切らしておりまして 2019/07/29(月) 02:44:12.75 ID:77T0A2an
>>30
へえ、その割には米ドラマで金持ちエリートの住まいは景色最高な高階層のタワマンってパターンが多いのは何故なんだ?お?

281: 名刺は切らしておりまして 2019/07/29(月) 03:33:19.94 ID:9TvYR8EI
>>280
金融のエリートはセキリティ概念と時間がないから
掃除も食事もルームサービス

しかも「現役時代だけの住まい」

293: 名刺は切らしておりまして 2019/07/29(月) 07:06:11.48 ID:/FHFFwQa
>>281
アメリカの高層高級アパート(タワマン)の
セキュリティ半端ないぞ
サッサと仕事変えたり辞めたり
移動するのは本当だけどね

41: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 15:25:42.61 ID:lIJ/lQrk
とある有名デベロッパー作のタワマンの話。大地震が起きた、電気が止まった、水道が
止まった、エレベーターが止まった。「大丈夫です!非常用飲料水を備蓄してあります
!」との声に「どこに?」「1Fです!」「……1Fまで階段で降りて、重い水を持って
また階段を上がれと?」「あっ……」
実話ですw

54: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 15:47:44.93 ID:S7tnytVK
低層マンション10階建以下
高層マンション10階建超
こう考えていい?

55: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 15:50:16.69 ID:Qg4EdGGR
>>54
それは完全な間違い
低層は3階まで。

一種低層に建つマンションだから低層マンションって呼ばれてるんだけど、
勘違いしてる奴が多すぎ。タワマン以外は低層だと思ってるようなアホが
知ったかして低層信者になってるのをよく見かける。

59: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 16:03:54.97 ID:YJ2t63pY
だいたいマンションという言葉は手垢がつきすぎている
ここでマンション業界がコンドミニアムという風に言い換えを始めれば
価値の上昇すらあり得る
「マンション」という言い方は恥ずかしいわけで、それが価値の低下につながっている
ことも考えられる

95: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 17:24:44.45 ID:QRkr46HV
パワーカップルが人生を捨てないと買えない時点で、もう政策として失敗してんだよ

いい加減にしろや、はよ首都機能移転しろよ

116: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 18:30:01.07 ID:TCk18yYj
よく雑誌でオリンピック後は不動産価格が下がるって書いてあるやん、俺はオリンピック終わった次の月に買うよ、高値掴みは嫌だから。

118: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 18:32:57.73 ID:VQ2tlPLa
>>116
消費税10%になってるぞ

127: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 18:49:33.21 ID:Qg4EdGGR
晴海は地雷だろうな。
LRTみたいなインフラがキモになってくるが。

136: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 19:18:22.84 ID:lZnnvuCq
日暮里駅のタワマンなんてテナント ボロボロ 管理がなってないし
建物の安定感がない。六本木ヒルズなんかのタワマンなんかと大違い。
この程度の違いも分からないバカが買ってるんだなぁ。

143: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 19:26:50.61 ID:zh/FREy2
>>136
高い買い物ほど舞い上がるからな
買い慣れるもんでもないし
一生気づかなければそれで幸せなんだしいいんじゃね

138: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 19:21:16.42 ID:Eq8x0fll
表面利回り3%って金利でマイナスやん
表面利回り10%でも20年返済にかかる。

そんなんでもサラリーマン大家が買ってたんだが

140: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 19:24:23.76 ID:Z/m2r7Oi
表面利回り7%の頃でも、ローン組んで投資するやつはカモだった

一部のアホは、転がすからといってたけど、
売買の度に手数料やら税金やらがかかることを多分理解してない破産願望者だったと思う

145: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 19:29:22.70 ID:Eq8x0fll
まあ年収500万でも、数億借金して
キャッシュフロー1500万ぐらいで贅沢できたのがこの数年間
いい時代でしたわ

229: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 21:26:23.62 ID:WBHjzsIT
ボロ戸建売ったわ
都市計画道路から外れてセットバックしなくていいと買ってくれた人喜んでたけど、
それもう発展の見込みなしと切り捨てられたってことなんだが
今はタワマンとまでいかないとこ住んでるけど、便利すぎて身体によくないわ
地方の県庁所在地中古戸建に引っ込むことを考えてる
いずれにしろ五輪なんか終わってからだな

339: 名刺は切らしておりまして 2019/07/29(月) 09:40:37.84 ID:MLpcxDme
よく賃金も上がらない状況でデカい買い物する気になるなあと

47: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 15:34:21.21 ID:PCH5v2M+
ここまでクワマン無しとか
時代が変わったというか
なんか寂しいね

135: 名刺は切らしておりまして 2019/07/28(日) 19:17:34.69 ID:Eq8x0fll
東京郊外は暴落し始めたんだが
令和キャンペーンやってるで

引用元: https://www.logsoku.com/r/2ch.sc/bizplus/1564290729/