投資

http://www.sankeibiz.jp/business/news/151110/bse1511100810005-n1.htm
2015.11.10 08:10

ブラジル、ロシア、インド、中国の新興４カ国を頭文字から「ＢＲＩＣｓ（ブリックス）」と名付け、新興国投資ブームをつくり出した米投資銀行ゴールドマン・サックスが、４カ国の株式に特化して投資するファンドを先行きの伸びが期待できないとして閉鎖していたことが９日、分かった。「名付け親」によるファンド閉鎖は、４カ国の経済が岐路に立っていることを示したといえる。 ゴールドマンは２００１年、急成長が期待できるとして４カ国を「ＢＲＩＣｓ」と命名。２０００年代の世界経済のけん引役となったが、最近は世界経済の不安定要因ともみなされる。 中国の経済減速や、産油国ロシアも原油安やウクライナ問題に伴う欧米の制裁で大打撃を受けている。 閉鎖したのは「ＢＲＩＣファンド」。１０月に別の新興国向けファンドと統合した。（共同）

http://zuuonline.com/archives/86317

　老後の備えとして不動産投資に魅力を感じる人は多い。株や投資信託などの金融資産はキャピタルゲインが中心になるのに対し、家賃という定期的な収入が得られることが多くの人を惹きつけていると考えられるが、実需を無視した物件に投資すると思いがけない負債を背負ってしまうケースがある。

サブリース契約でトラブル続出
　不動産投資で最も多いケースは、借金をして賃貸アパートを建て、管理は不動産会社に任せるというものである。管理契約は家賃回収や保守などを委託する一般管理契約と、入居募集から空室の家賃収入まで、全て保証してくれる「サブリース」と呼ばれる契約があり、リスク回避から後者が主流となっている。「サブリース」の家賃は、入居者から受領する賃料の85%~95%が相場となる。しかし、この契約にトラブルが続出しているという。　年金生活をしていたAさんは不動産会社から「何もせずに安定した家賃収入が入る」と誘われ、30年一括借り上げでサブリース契約を結び、銀行ローンを組み、所有する農地に賃貸用アパートを建てた。　空き室の有無に関係なく、家賃を全額保証してくれる契約だからと安心していたが、10年経過後に不動産会社から賃料の減額を求められた。契約書には新築から10年経つと2年ごとに家賃の単価の見直されることが記されていた。賃料相場が下落しているとの説明で、やむなく減額に応じたものの、それから1年もたたないうちに、空室が出ていると、次の賃料の減額交渉が始まった。交渉を断ると、空室の賃料を止めることもあると協議を迫られたという。　この契約には、「賃料についての協議が整わない場合には、契約を解除できる」旨の条項が付けられており、業者側の一方的な中途解約権が定められていた。そのため、現在、交渉は難航しているという。契約は契約条項を全て確認のうえ、慎重に行わなければ必ずトラブルの原因になるので注意が必要である。　このようなサブリース契約を避けて、一般管理を選択する家主も多いが、思わぬ経費がかさみ、物件を手放す例も増えている。

予想以上に高額になる費用とは入居者が見つけやすいと、ワンルームマンションを購入したBさんは、入居者が退去したため、一般管理を委託している不動産会社からリフォーム費用等の見積もりが提示された。原状回復部分だけで数十万円。リフォーム業者によって価格に開きがあるようだが、入居者が入れ替わるたびに、これほど高額のクリーニング代やリフォーム代がかかることを想定していなかったため、当初の計画が崩れてしまい、後悔しているという。

入居者が見つからずローンだけが残る　Cさんは高い家賃収入が期待できると、3000万円のファミリー向けマンションをローンで購入した。家賃を月額20万円に設定し、最初は4人家族が入居したものの、2年後の更新時に新築マンションを購入するとの理由で退去。その後、見学者はいても夫婦の意見の相違や子どもの学校の問題など要件が合致せず、入居者が決まらない。　予定の家賃収入もなくなり、毎月15万円のローンに加え、マンション管理費や修繕積立金の支払いが残る結果が続いているという。マンションの売却を考えたが、当然のことながら売却価格は新築時の購入価格と比べて大幅に安くなってしまい、売るに売れずに困っている。

http://www.news-postseven.com/archives/20151109_362727.html
1987年のNTT以来の大型上場となった郵政3社上場に市場は沸いた。そうした中で投資のプロたちの間では、現下の経済状況が「1987年」と符合する点が多いことが話題となっている。NTTが上場してから3年弱で日経平均株価は3万9000円台の史上最高値まで急伸した。1980年代後半のバブルの歴史から、これからの日本で何が起きようとしているのかを読み解く。 　11月4日に日本郵政、ゆうちょ銀行、かんぽ生命保険の郵政グループ3社が東証1部に新規上場を果たした。取引開始直後から3社とも買いが集中。日本郵政が1631円で初値をつけて公募価格（1400円）を大きく上回り、かんぽ生命は一時ストップ高となるなど、市場に明るいニュースを振りまいた。 「大型上場のニュースに反応した個人投資家の買いが中心になって勢いをつけた」（証券会社関係者）とみられており、当日は日経平均も続伸した。

　郵政3社が新規上場で市場から集めた資金は1兆4000億円を超え、「今世紀最大の上場祭り」と騒がれたが、 それと比較して語られるのが約2兆2000億円を集めた1987年2月9日のNTT上場だ。

「それまで株取引に興味がなかった主婦層にまで、“なんとか買えないか”という空気が広がった。今のように、ネットで売買などできる時代ではありませんでしたから、証券会社の営業マンたちは電話での問い合わせ対応に忙殺されていました。買い注文が殺到し、NTT株は上場翌日の2月10日まで初値がつかなかった」（同前） 　NTT上場は個人投資ブームを加速させ、「財テク」という流行語も生んだ。そして、日本経済はその勢いを駆ってバブルへと突き進んでいった。　まさにバブル前夜にあったといえる1987年だが、実は「元国営企業の大型上場」という点以外にも2015年と符合する点が多い。
そのことが、当時を知るベテラン投資家の間では話題になっている。マーケットアナリストの平野憲一氏（ケイ・アセット代表）はこういう。 「1987年と現在を比べると、『原油価格の下落』『大規模な財政出動』『継続的な金融緩和』といった、日本市場での株価上昇を期待させる共通項が数多いのです」

◆マイナス金利に突入
　原油価格は1980年代前半まで1バレル＝30ドル台で推移していた。それが2度のオイルショックを経験した各国の省エネ技術開発などの成果が出てきたことで需要が減り、1987年には1バレル＝10～20ドル台にまで急落した。原油価格の下落はガソリンや原材料価格の値下がりにつながり、日本経済にはメリットが大きく、それが1980年代後半の好景気の一因となった。　一方、現下の状況に目を向けると、昨夏まで1バレル＝100ドル台をつけていた原油価格は今年に入ってから1バレル＝40～50ドル台にまで急激に値を下げた。アメリカで起きたシェール革命（※注）によって石油が大きく増産され、国際価格が押し下げられたのだ。やはり日本経済には好材料として受け止められている。　財政出動と金融緩和についても、当時と今の状況は重なり合う。「1985年のプラザ合意によって為替が急激に動き、不況に苦しんでいた日本では、1986年に3兆円、1987年にも減税を含めて6兆円規模の緊急経済対策が行なわれました。また日銀は1985年に5％だった政策金利を1987年には2.5％まで引き下げる大胆な金融緩和策を取りました。この利下げによって企業や個人は資金調達しやすくなり、株や不動産に投資する動きが加速しました」（株式評論家・植木靖男氏） 　財政出動と金融緩和は、アベノミクスの二枚看板だ。前出・平野氏が解説する。 「先日も、安倍政権が景気対策として3兆円規模の補正予算の検討に入ったと報じられたばかりですし、黒田東彦・日銀総裁は異次元緩和の継続を決めました。1987年当時とそっくりな流れができています。　現在の日本はゼロ金利が続いていますが、ここからさらに、1987年のような利下げが行なわれる可能性があるとみています。 つまり“マイナス金利”の導入です。マイナス金利は、乱暴にいえば『銀行にお金を預けると金利を払う』『お金を借り入れると金利がもらえる』
というあべこべな世界です。貯蓄から投資への流れがさらに加速することになるのです」 　28年前、NTTは「原油安」「景気対策の財政出動」「投資を促進する金融緩和」という3つの好材料が揃った状況で上場した。1987年2月の上場時、日経平均株価は2万円前後で現在とそれほど変わらない水準だったが、NTT上場で勢いがついたかのように急激な伸びをみせ、調整を挟みながらも1989年12月の3万9000円台という史上最高値へ続いていった

家計の金融資産、前年比27万円増の1209万円　07年以来の高水準

　日銀が事務局を務める金融広報中央委員会が５日発表した2015年の「家計の金融行動に関する世論調査」によると、２人以上の家計が保有する金融資産は１世帯当たり平均で1209万円で、前年から27万円増えた。07年以来の高水準。株高を背景に有価証券などの保有額が増えたことが増加に寄与した。

　金融資産を「保有している」と答えた世帯に限った平均値は１世帯当たり1819万円と前年から66万円増え、1963年の調査開始以来最高を更新した。金融資産が増えた理由としては収入増や株式などの評価額の増加、配当や金利収入の増加を挙げる声が前年から増えた。

　日常的な資金の出し入れに備えた預貯金を除き、金融資産を「保有していない」と答えた世帯の割合は30.9％と前年（30.4％）からわずかに上昇した。ただ雇用・所得環境は良好なことから、金融広報中央委員会では不動産価格の先高観から金融資産を取り崩して住宅購入に充てた世帯が増えたためではないかと分析している。

　調査は６月12～７月21日に全国8000の２人以上世帯を対象に実施し、3474世帯から
回答を得た。〔日経ＱＵＩＣＫニュース（ＮＱＮ）〕

日本経済新聞　2015/11/5 15:35
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFL05HAQ_V01C15A1000000/

http://www.zakzak.co.jp/society/foreign/images/20151106/frn1511061140001-p1.jpg
天津大爆発は、中国経済に打撃を与えた＝８月（新華社＝共同）

　中国経済は「アリ地獄」に落ちた。「負の連鎖」が最悪の方向へ暴走し始めたことが、種々の経済データや現状分析から明瞭に観察できる。

　今年６月以来の「上海株暴落」と、８月の「人民元切り下げ」。続いた「天津大爆発」により、世界第４位の港湾施設が麻痺（まひ）し、輸出入が激減したばかりか、北京への貨物輸送が途絶えた。

　この前後の、経済動態を緻密に検証してみる。リーマンショック直後からの財政出動、強気のインフラ投資、新幹線建設はまだしも、各地にゴーストタウン（鬼城）が出現したあたりから、中国経済は崩落への道に突き進み、「負の連鎖」が始まっていたことが分かる。

　中国の経済政策は制度上、国務院（＝日本の内閣に相当）が所管する。このため、李克強首相が経済政策の中枢を担い、彼の推進する中国の経済を「リコノミクス」と呼ぶ。李氏自らが認めたように、中国のＧＤＰ（国内総生産）統計は水増しが多く、信頼するに値しない。「電力消費量」と「銀行融資残高」「鉄道貨物輸送量」の３つのデータを重視するとした。

　となると、計算上、電力消費量が４０％、銀行融資残高が３５％、鉄道貨物輸送量が３５％として振り分けられる「李克強指標」で見ると、７％成長をうたう中国のＧＤＰは、本当のところ２％前後しかない。 電力消費量は横ばい、貨物輸送量は１０％のマイナスだからだ。「実質はマイナス成長」に陥っていると推定できる。

　中国の抱える債務はＧＤＰの２８２％である。２０１５年末に４００兆円、１６年末に６００兆円の償還時期がくるが、返済は無理。つまり借り換え、分かりやすくいえば、ギリシャのように「証文の書き換え」が目の前に来ているということだ。

　５兆円にものぼった中国国富ファンドの日本株保有も、いつのまにか手元資金不足に陥って、静かに売却していた。

　なぜなら、日本企業の株主リストは公開されており、豪のオムニバス・ファンド（＝中国国富ファンドの別動隊）の名前が見つからなくなった。中国は日本株をほぼすべて売却していたのである。

　あまつさえ中国は保有する米国債を取り崩し、備蓄した金も少しずつ売却している。次に地方政府の債券発行を認め、さらには住宅ローンの貸し出し分を担保の銀行融資枠を拡大し、１０月には銀行金利の上限も撤廃した。加えて、人民元建ての中国国債をロンドンでも売り出して、死に物狂いの金集めを展開している。

　これは末期的症状ではないのか。

　■宮崎正弘（みやざき・まさひろ）　評論家、ジャーナリスト。１９４６年、金沢市生まれ。早大中退。「日本学生新聞」編集長、貿易会社社長を経て、論壇へ。中国ウォッチャーの第一人者として健筆を振るう。著書・共著に『私たちの予測した通り、いよいよ自壊する中国！』（ワック）、『「中国の終わり」にいよいよ備え始めた世界』（徳間書店）など多数。

http://www.zakzak.co.jp/society/foreign/news/20151106/frn1511061140001-n1.htm
http://www.zakzak.co.jp/society/foreign/news/20151106/frn1511061140001-n2.htm

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